地产融资“紧箍咒”:未对信托一刀切 房企融资成本上升

时间:2019-08-04 来源:www.oscarasp.com

[摘要]从严的融资渠道,已经让房企的融资成本进一步提高。来自同一政策研究所的数据显示,6月份住房公司的融资成本已经很高,为7%至8%。

时代周报记者杨静发自上海

连续两个晚上,陈东(化名)终于决定休息一下。时间已经是星期一凌晨2点。作为一家上市房地产公司的融资部门负责人,他最近的工作时间是从周一到周日,没有上班或下班的意义。

住房企业融资正在加紧。特别是今年7月以来,房地产信托,国内外债券发行,ABS等融资渠道变得更加严格。 “我感到压力。”陈东告诉时代周刊记者,虽然他估计今年公司的融资指标没有重大问题,但考虑到未来的发展,如何筹集资金越来越麻烦。

自2018年下半年以来,房地产市场的土地价格和房价都出现反弹,这已成为本轮房地产融资调控的主要原因。对于住房公司来说,水,水价等资金越来越贵。

严格的融资渠道已经提高了住房企业的融资成本。来自同一政策研究所的数据显示,6月份住房公司的融资成本已经很高,为7%至8%。

“房地产作为资本密集型产业,拥有大量资金需求。其中一份房地产信托业务报告将发布:首先,项目公司本身拥有不低于房地产开发的二等资格;二,项目公司没有二等资质,但直接控股股东(必须持有项目公司50)超过%的股权(不含50%)不低于二等房地产开发资格。

“这是一个更加规范和严格的房地产信托准入标准的表现。”李萌认为,首先,在融资实体层面推广后,违约的可能性降低;第二,它将减少前一个融资过程中住房企业项目公司的耀眼权益。结构,减少未来赎回的赎回情况;第三,新标准等于信托投资者检查的监管层,推高信托产品的信用质量。

陈东还向“时代周刊”记者透露,几家房地产信托基金没有快速增长。最近没有收到窗口指导的信托公司与他联系。根据这些信托公司反馈的信息,在所有规范标准化之后,现在也是开发房地产客户的好时机。这是信托公司真正扩?罂突У氖逼凇?

“四证”完成住房贷款,旧改革项目,房地产信托基金房地产投资信托基金等融资模式将在未来更加激烈。

但是,监管层面已经对非标准信托融资进行了严厉处罚,这在过去很少见。以中融信托为例。一天内发出五笔罚款,罚款总额为210万元。由于房地产信托业务的不合理行为,其中一人被罚款60万元。

融资端全面调控

在信任违规的另一边,“输血”被切断,住房融资变得更加严格和规范。

值得注意的是,在中国保险监督管理委员会第23号文件中,也有人说银行业将严格检查房地产业宏观政策的实施情况。

例如,资金通过影子银行渠道流入房地产市场;进出桌面的资金直接或变相用于土地补助金融资;未严格审查房地产开发企业的资质,提供“四证”不完全房地产开发项目的违法开发。

在6月13日举行的第11届陆家嘴论坛上,中国银行业监督管理委员会主席郭树清表示,“有必要关注当地房地产金融化的趋势”。

时代周刊记者证实,监管部门最近对房地产相关业务进行了专项检查,如银行金融机构的国内外贷款和个人抵押贷款。

据陈东介绍,有些住房公司有活跃的土地,但高额债务已进入监管关注名单。其中一项主要表现是ABS审计放缓。其中,明确禁止新发行,只允许借用新旧发行,以及发出警告的风险,这属于配额管制范围。

“对于住房融资部门来说,如何提高评级或保持之前的评级仍然令人头痛。”陈东表示,从近期情况来看,虽然房屋公司获得AAA评级,票面利率仅为8%,但市场反应并不好。

然而,为了融资,一些住房公司不得不在海外发行高息债券。据时代周刊记者不完全统计,自7月以来,已有超过15家住房公司宣布发行美元债券。其中,天宇房地产和景瑞控股发行的三年期优先票据票面利率超过12%。

这也引起了监管部门的注意。 7月13日,国家发展和改革委员会官方网站发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(外汇[2019] 778号,以下简称“778号”),其中提到海外美元债务募集资金只能用来取代未来的。年内到期的中长期债务。

尽管去年778号文件被认为是第706号文件的补丁文件,但李萌告诉时代周刊记者,有两个主要信息需要认真对待:第一,海外债务偿还还款外债。其次,这些资金只能用来取代明年到期的中长期外债。这给先前发行的短期美元债务带来了一定的财务压力。

“债券到期后,债务只能通过自有资金或国内债务偿还。恒大地产,格陵兰和融创中国等房地产公司的短期美元债务存量将有更高的余额,”李萌说过。

然而,在陈东看来,加上住房企业的融资结构,收紧海外债务融资政策的整体影响很小。 “美元债务融资不是住房公司的重要融资渠道。销售还款和银行信贷是更主流的方式。“

根据Wind数据显示,截至7月初,也可以从数据中看出。中资房地产债务总额为1627亿美元。到期日,1年内美元债务存量仅占2%,而3 - 5年期间存量占50%。

找钱

如何再融资与住房公司的生存有关。

穆迪投资者服务公司的最新报告称,开发商离岸债券发行和信托贷款监管的收紧对中国开发商产生负面信贷影响,尤其是流动性较弱且规模较小的开发商。由于这些开发商的融资渠道较弱,他们在部署财务资源方面的灵活性也较低。

同样,宜居智库研究中心主任颜跃进指出,融资形势严峻将迫使住房企业维持资金链的安全。考虑到近期融资市场的冷却和销售市场的降温,预计住房公司将发生变化,预计在不久的将来土地收购将趋于保守。

“事实上,开发商已经习惯了监管。基本上,每个人都会很好地控制现金流并控制现金与负债比率。”陈东说,他还发现投资部门现在负责该领域同事的工作。通常,公司内部计算土地利润,资本利率的计算将更加精细。

在几乎所有融资渠道都受到监管之后,加速销售回报已成为开发商的重要资金来源。

7月18日,阳光城在2019年投资者在线集体接待日的互动论坛上做出明确回应。该公司今年的业务目标旨在降低杠杆率,运营驱动型发展,加快支付以应对融资渠道监管政策。

住房和住房部营销部门的另一位负责人告诉“时代周刊”,公司已开始销售这些产品,符合预售标准的项目将尽快出售,不会被拖到黄金,九和银。 “一个是减轻公司带来融资的压力,二是等待获得土地的机会。”

时代周刊记者获悉,一些住房公司已经对其融资计划进行了调整,例如寻求继续认捐甚至出售公司或项目公司的股份;减少非标准融资并寻求银行融资。

长江证券首席经济学家吴戈认为,控制房地产融资可以从抵押等需求方面出发,没有必要严格收紧供给方面。